惠州楼市：上半年楼市呈现四大特征
供应量大增，中小户型受宠，买方卖方持续博弈，本地置业者成市场主力
纵观今年上半年，惠城区新建商品房预售成交量走出了一条波动极大的曲线，单月成交最高峰出现在1月，为2815套；而最低谷就是紧随其后的2月份，仅为804套。预售成交均价方面，除1月份4927元/平方米以外，其余各月均在5000元/平方米以上，且在波动中呈现出上涨趋势，到6月份达到上半年以来的单月最高值5649元/平方米。
在这条跌宕起伏的曲线中，惠州楼市也呈现出与往年不同的四大特征。
一、市场转为供过于求，中小户型突破地域盲点
从去年下半年起，惠城区商品房市场一直呈现供不应求的状态，困扰广大购房者的同时，也间接导致了房价的不断攀升。而进入2010年后，房地产调控政策频出，有货在手的开发商纷纷加快推货步伐，希望抓住市场余热。从1月开始新货供应量逐步增加，突破了以往传统淡季的限制，使得市场供需逐渐平衡，到4月份更迎来一波放量潮，为购房者提供了丰富的选择。
其间，中小户型的供应量大增，并突破了传统的地域“盲点”，在南部新城一直以来大户型豪宅聚集的片区出现。此外，在很少有新楼盘的老城区中心区，如麦地、南坛等，也出现了新鲜面孔。
二、稀缺豪宅和中小户型脱颖而出
在上半年的整体政策市中，有两类产品受调控政策影响较小，整体而言仍呈现出较好的销售势头。
一类是中小户型楼盘，由于二套及其以上房贷的收紧，投资型需求和部分改善型需求受到一定抑制，部分大户型楼盘销售放缓。而惠州市场上以本地首次置业为主的刚性需求仍然非常强劲，同时，今年出现的很多紧凑型两房三房，不再是孤零零的单体楼，而是配套成熟的大社区里的某个组团，因此更加受到自住型购房者的欢迎。
另一类就是拥有稀缺资源的豪宅产品，在楼市调控周期，这类产品的抗跌性充分体现出来。如富力·丽港中心和合生·帝景湾，而且呈现出“越贵越买”的特点，即越是占据一线江景且南向面江的单位，越是受到青睐，尽管其价格也是最高的。
三、买方与房贷收紧赛跑，卖方推货量随政策玩起变速
今年上半年的惠州楼市上，买卖双方除了相互之间的拉锯战依然持续以外，各自还多了一个令其头疼的变量参与博弈。
对于购房者来说，这个变量就是银行信贷。从首套房“二成首付、七折利率”不再，到二套房“四成首付”、继而“五成首付”，再到非本地人购房贷款限制，以及以家庭为单位、认房又认贷的二套房认定标准——银行信贷一步步收紧，迟了一步也许就将面临多出几万首付甚至买不上房的危险。
而对于开发商来说，这个变量就是随政策而变的推盘节奏和数量，两者的博弈就像一场恰恰，只有掌握了恰当的节奏才能进退自如。两会前，由于开发商对后市把握不准，不少项目纷纷赶工或提前开盘。两会后，中央并未推出更加严厉的调控政策，于是楼市供给呈现出“小步快跑”的态势。而“4-15新政”后，惠州开发商态度各异，有小户型项目加快出货，也有大户型豪宅推迟入市步伐，更多项目则是边走边看，适时调整工程进度。
四、本地客户需求成为新政后市场消化主力军
2010年4月新政前，惠城区房地产消费客户中深圳投资客大约占到15%左右，到新政后由于宏观政策调控和金融贷款方面的紧压，深圳客户在购买群体中比例大幅缩减，现在不到5%。从目前情况来看，惠州本地客户，特别是购买首套房的刚需客户，逐渐成为市场的主力军。
据了解，目前惠城区房地产市场的消费者主要构成为三种：第一类客户为本地客，以改善居住需求为主。第二类客户为深圳投资兼自住客，以投资为主要方向，部分自住，这部分人多与惠州有地缘和亲缘关系，或者是工作、业务往来。第三类为“进城客”，主要为惠东、博罗、龙门等周边县区的“进城”客户。
值得注意的是，不仅是普通住宅市场的本地客户占据了主流，高端商业地产也呈现出同样的趋势。据富力国际中心营销负责人介绍，以前项目的外地投资客占了三成，而新政后的买家“十个就有九个是惠州本地人”，更不乏一次性买下一层写字楼的大单。(惠州日报杨帆)
新一轮房地产调控政策出台近3个月来，记者分赴我国东部、中部和西部地区采访时发现，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升，更有一些城市房价虽然“低迷”，却与调控政策并无直接关联，而是另有“隐情”。
惠城区上半年楼市销量大减均价大涨
上半年楼市销量降价上涨
根据市房产管理局交易中心发布的最新数据显示，今年上半年惠城区新建商品房预售总量为11812套，预售面积共计131.52万平方米，预售资金共计705157.92万元，平均预售价格为5362元∕平方米。记者对比今年和去年统计数据时发现，今年上半年市场与去年上半年相比，有明显的特点，就是预售数量大幅减少，而平均预售价格则大幅上涨。
同比预售套数跌21%
今年上半年新建商品房预售量的峰值出现在1月份，为2815套，其次到4月份的2773套，其余月份预售量均不足2000套，预售量最低的月份是2月份，仅804套。这与去年同期相比，差距较大。去年上半年，本地楼市借着“小阳春”的东风，预售量出现了爆炸性增长，整个半年时间几乎都处于快速跑量状态。去年上半年，惠城区新建商品房预售总量为15044套，预售面积达180.27万平方米，预售金额为795018.8万元。今年上半年和去年同期相比，预售套数下跌21%，预售面积则下降了27%。
新建商品住宅(区别新建商品房，新建商品房包括新建商品住宅、车库和商铺等)方面，今年上半年共计预售数量为10358套，预售面积为118.41万平方米，而去年同期数据分别为11601套和161.03万平方米。
与2009年相比，今年上半年新建商品房预售数量不仅回落明显，并且各月预售数量并不稳定，多的月份几乎接近3000套，少的月份只有几百套。市场交易量明显受到了新推项目影响，如果有新产品上市，交易量就明显上涨；没有新货上市，交易量则在低位徘徊。今年五六月份，惠城区有较多项目上市，这为近期趋于频繁的交易提供了现实市场依据。
同比预售均价涨22%
与预售量相反，今年上半年平均预售价格与去年相比处于另一个轨道上。数据证实，今年上半年惠城区新建商品房平均预售价格为5362元∕平方米，平均预售价格最低月份出现在1月份，为4927元∕平方米(也是今年目前惟一平均预售价格不足5000元∕平方米的月份)，平均预售价格最高的月份是6月份的5649元∕平方米，总体上，整个上半年本地房价基础呈现直线上涨的态势。
2009年上半年，惠城区新建商品房平均预售价格为4410元∕平方米，与今年的均价5362元∕平方米相比，上涨幅度高达22%。2008～2010年，本地房价几乎走过了一条“U”字形轨迹。2008年，接着2007年本地房价暴涨的风头，尽管“9·27”调控政策抑制了部分市场需求，但2008年房价总体上仍处于较高的水准上，当年上半年，惠城区商品房单月平均预售价格直逼5000元∕平方米，到了6月，突破了5000元∕平方米大关，达到5239元∕平方米。
2009年上半年，很多项目压货状况严重，房企资金链紧绷，项目纷纷降价跑量，所以那段时间本地一手商品房平均预售价格也明显下降。2009年上半年，房价最低的4月份，平均预售价格只有4239元∕平方米，平均预售价格最高的5月份，该月的数据也不过是4613元∕平方米。
2010年，本地房价又有重登高峰的迹象，其中6月份5649元∕平方米的平均预售价，是最近几年房价的峰值。目前，本地房价还有继续上涨的趋势。
小眼的生活博客
小眼，在这里，将封存我的生活记忆！于 2007 年 12 月 20 日创建此 Blog，其间在 8 个分类中发表的 340 篇文章被评论了 0 次。
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